Задаток на квартиру

Содержание

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Задаток на квартиру

Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

  1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
  2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

  1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
  2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
  3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).

Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).

Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

  • по соглашению сторон;
  • при невозможности заключения договора;
  • если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
  • при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
  • если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю.

Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.

Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zadatok.html

Что лучше вносить при покупке квартиры

Задаток на квартиру

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п.

1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».

Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст.

329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции.

 Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме.

Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс.

Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток.

Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе.

Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену.

Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца.

Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении.

 Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении.

Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом.

Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись.

То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя.

Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги.

Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней.

На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки.

Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок.

Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре.

Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется.

 Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей.

Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс.

Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи.

Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Источник: https://www.cian.ru/blogs-chto-luchshe-vnosit-pri-pokupke-kvartiry-avans-ili-zadatok-299036/

Зачем вносить задаток при покупке квартиры и как это правильно сделать

Задаток на квартиру

Подготовка документов для продажи недвижимости у продавца может занять значительное время, и гарантий того, что в этот период он не найдет более выгодного покупателя, нет. Если документы для продажи квартиры не подготовлены, покупку придется отложить.

Чтобы убедить продавца в серьезности намерений и приостановить продажу выбранной квартиры, а также избежать рисков с изменением цены на последнем этапе сделки, надо оформить задаток за квартиру. Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, даже не все риелторы правильно его понимают и нередко путают с авансом или залогом.

Поэтому перед тем, как оформить задаток при покупке квартиры, надо внимательно изучить все условия.

Суть задатка при покупке квартиры

Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.

Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.

Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток при покупке квартиры ─ акт многофункциональный:

  1. Прежде всего у него роль обеспечительная ─ стимул для должника к выполнению всех условий договора.
  2. Следующая функция – доказательная, подтверждение заключения договора.
  3. И, наконец, платежная ─ при выполнении всех условий договора задаток засчитывается в счет оплаты.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Ориентировочная сумма задатка

Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры.

Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант.

Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Иногда и продавец настаивает на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это возможно в случае, если изначально для привлечения покупателей цена была занижена, а теперь продавец имеет возможность продать квартиру покупателю, предложившему более выгодные условия.

Первая трудность

Задаток принято вносить по предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст.

429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают.

Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся.

Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание.

Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке  не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти.

Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу.

По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.

Трудность третья

Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову. Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ).

Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ).

Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств.

Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку.

Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).

Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.

Предварительный договор купли-продажи

Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:

  • определяет срок заключения основного договора;
  • фиксирует условия договора купли-продажи (в частности, стоимость);
  • прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.

Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:

  • договор о задатке (скачать) заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
  • условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
  • при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-ili-kak-pravil-no-zaklyuchit-sdelku.html

Внесение задатка при покупке квартиры

Задаток на квартиру

В рамках цикла статей профессионального частного риэлтора о купле-продаже недвижимости, сегодня я расскажу вам о том как правильно оформить задаток за квартиру при покупке, на какие пункты соглашения о задатке покупателю стоит обратить внимание, какие условия при подписании предварительного договора можно считать приемлемыми, а на какие условия продавца при внесении предоплаты в качестве подтверждения намерения о покупке не стоит соглашаться не при каких обстоятельствах.

Предмет обсуждения предлагаю рассматривать на конкретных примерах из практики по обращению потенциальных клиентов по данному вопросу:

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Нам с мужем необходима ваша профессиональная консультация по внесению задатка или залога, сама ещё до конца не разобралась что правильнее, что вернее. Дело вот в чем. Мы планируем самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и уже подобрали подходящий, устраивающий нас во всех отношениях, вариант.

Продавец жилья в качестве подтверждения нашего намерения о покупке предлагает подписать с ним договор задатка и передать ему в качестве предоплаты сумму в размере 500 тысяч рублей — примерно 10 % от стоимости недвижимости, ссылаясь, как он выразился, на печальный или горький опыт в этом отношении.

Мы считаем предложение встречной стороны по размеру задатка мягко говоря неприемлемым и опасаемся возможных негативных последствий. Однако продавец под давлением рекомендаций своего агента продолжает настаивать на своём.

По его словам это уже третья попытка продать квартиру, когда процесс зашёл так далеко, и дело дошло непосредственно до сделки — не трудно догадаться, что две другие не увенчались успехом.

В каждом из предыдущих случаев с потенциальными клиентами был подписан договор аванса и сделки разваливались в самый ответственный момент – покупатели резко меняли своё решение в диаметрально противоположную сторону: отказывались от проведения сделки и подписания основного договора купли-продажи.

При этом собственнику приходилось возвращать деньги и нести существенные потери и издержки, потому как на тот момент у него возникли обязательства перед третьими лицами: он планировал приобрести на вырученные с продажи квартиры деньги земельный участок с домом и пареллельно вёл переговоры на рынке загородной недвижимости – упущенная выгода на лицо, в тоже время для покупателей вообще не было никаких последствий и они выходили из этой ситуации сухими из воды. Его мнение сводится к тому, что такой вид предварительного соглашения как задаток намного лучше защищает его интересы как продавца и дисциплинирует покупателей от необдуманных не до конца взвешенных решений, нежели ни к чему не обязывающий договор аванса, который носит чисто символический характер, потому как в договоре в обязательном порядке прописываются штрафные санкции в размере суммы предоплаты, в случае отказа одной из сторон, от взятых на себя обязательств по приобретению/отчуждению недвижимости. Мы если честно в замешательстве и недоумении. Что вы как риэлтор посоветуете в подобной аналогичной ситуации: какую сумму в качестве задатка обычно вносят клиенты приобретая вторичку, стоит ли принять условия продавца и подписывать соглашение о задатке на таких условиях — какие есть риски и чем конкретно нам это может грозить, или всё же отказаться от покупки и рассмотреть альтернативный вариант жилья с более сговорчивым адекватным собственником?

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.

1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино.

На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры – смысл при этом остаётся неизменным: материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически грамотно, правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае авансом.

Порядок оформления задатка при покупке квартиры

п.2 статьи 380 ГК РФ определяет обязательный порядок оформления данного вида гражданско-правового договора: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в простой письменной форме».

Рекомендую придерживаться установленного законом порядка оформления договора о задатке, в противном случае соглашение может быть переквалифицировано в договор аванса — п.3 ст.

380 ГК РФ: « В случае сомнения одной из сторон в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст.

380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

По своему опыту риэлтора могу сказать, что клиенты на рынке в рамках предварительных договорённостей, не смотря ни на какие советы и рекомендации экспертов и специалистов, совершенно забывают об элементарных мерах предосторожности и совершают одни и те же грубые ошибки: встретились на квартире, ударили по рукам, предполагаемый покупатель передал наличные деньги или совершил денежный перевод с банковской карты на счёт продавцу, с чувством выполненного долга без «задних» мыслей разошлись. А потом начинают спорить: кто кому сколько денег передавал и передавал ли вовсе!

Какими бы убедительными не казались доводы сторон, советую всем заинтересованным участникам процесса купли-продажи в рамках предварительных деловых переговоров встречаться лично «на берегу» для подписания соглашения о задатке и обсуждения деталей предстоящей сделки: место проведения (банк), порядок полных финансовых взаиморасчётов и условия доступа к денежным средствам, перечисленным в счёт оплаты по договору купли-продажи (аккредитив, ячейка), предполагаемые сроки физического освобождения и передачи квартиры новому собственнику Передача в качестве задатка наличных денег из рук в руки или электронные банковские транзакции без письменного подтверждения адресата/получателя не допустимы ни при каких обстоятельствах. Скажу больше в некоторых случаях, я бы рекомендовала не полениться и при составлении договора переписать серии и номера денежных купюр передаваемых продавцу в качества задатка — так оформить соглашение в этой части будет правильнее всего.

К каком размере вносить задаток при покупке квартиры?

Традиционно, по общепринятым правилам делового оборота в сфере купли-продажи недвижимости размер предоплаты согласовывается сторонами сделки до подписания соглашения, но суммы задатка больше чем 100-200 тысяч рублей на вторичном рынке встречаются крайне редко. Лишь в случаях exclusive или высоколиквидных объектов продавец может себе позволить выдвинуть такие условия по задатку как 5-15% от рыночной стоимости жилья, а покупатель на них согласиться.

На какой срок подписывать соглашение о задатке?

Сроки внесения задатка за квартиру будут зависеть от готовности сторон к выходу на сделку.

В случае свободной продажи (когда собственник продаёт жильё и одновременно взамен ничего покупать не собирается) можно придерживаться стандартной практики в таких делах и при подписании соглашения указать сроки внесения задатка за квартиру полмесяца-месяц или 14-30 календарных дней — этого с лихвой должно хватить даже при нерасторопности владельцев, агентов и вспомогательных служб.

При альтернативной продаже (продавец одновременно с продажей своей квартиры планирует приобрести взамен другую недвижимость) сроки внесения задатка за квартиру во многом будут зависеть от возможностей последнего участника в цепочке, но одно можно утверждать с уверенностью, что они, конечно же, будут значительно больше, по сравнению со свободной продажей. При «альтернативе» можно смело подписывать задаток на срок в 1-2 месяца или 30-60 календарных дней – при необходимости договор задатка всегда можно продлить дополнительным соглашением.

В чём разница внесения задатка при покупке квартиры от аванса?

Принципиальное отличие между двумя рассматриваемыми видами гражданско-правых договоров как для покупателя, так и для продавца заключается в наличии штрафных санкций в соглашении о задатке как материальная ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Для покупателя жилья, в частности, это означает, что в том случае если он в дальнейшем по тем или иным причинам отказывается от приобретения недвижимости, то сумма задатка не возвращается, а удерживается и остаётся у продавца.

Возврат задатка в двойном размере

В том случае, если продавец жилья под разными предлогами отказывается от выхода на сделку и заключения основного договора купли-продажи квартиры: например, передумал вовсе продавать или понимает, что продешевил — такое часто встречается, то в рамках предварительного соглашения он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Иными словами для каждой из сторон договора задатка в случае неисполнения взятых на себя обязательств наступает ответственность в размере суммы внесённого задатка — каждый лишится, потеряет сумму равной внесённому задатку.

Всем выгодных сделок после грамотного внесения задатка!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Телефон: 8-903-170-13-84

Почта: novik911@yandex.ru

Ниже прилагаю обкатанный образец соглашения о внесении задатка, который я использую в своей ежедневной практике риэлтора

Источник: https://agent112.ru/stati/zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Какой должен быть размер аванса (задатка) при покупке недвижимости? на сайте Недвио

Задаток на квартиру

Насколько серьезно вы решили покупать недвижимость? Как продавец может быть точно уверенным в том, что заинтересованное лицо действует не из праздного интереса, а действительно хочет приобрести землю либо загородный дом? Один из способов решения этой проблемы – внесение авансового платежа либо задатка.

Отличие аванса от задатка

Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.

Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.

Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.

Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.

Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.

Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.

Особенности внесения авансовых платежей

Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость — это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.

Данная процедура осуществляется для того, что закрепить объект за покупателем на время сбора и проверки документов на желаемый дом или участок.

Платить или не платить?

Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.

Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.

С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.

Принципы заключения договора авансового платежа

Земельный кодекс, а также нормы Гражданского права курируют вопрос о принципах, правилах приобретения частных домов и земельных участков. Одним из условий является передача денег от приобретающего недвижимость лица ее продавцу до момента совершения сделки.

Письменный договор закрепляет достигнутые договоренности сторонами и является:

  1. Подтверждением исполнения в полном объеме своих обязательств, к которым относится уплата % от стоимости объекта с одной стороны, и обязанность не отчуждать его иным заинтересованным лицам – с другой;
  2. Выступает страховкой для каждого из участников:
  • если сделка будет аннулирована по вине покупателя, переданные деньги могут не возвращаться продавцом;
  • если продавец, в силу разных причин, решить не продавать землю, он обязан по оговоренным условиям произвести возврат переданной в качестве задатка суммы в полном объеме.

Чтобы покупатель был юридически защищен от вероятных мошеннических действий недобросовестного продавца, соглашение заключается только в письменной форме.

Образец соглашения о задатке при приобретении загородного дома

Какие документы следует иметь при себе для оформления предварительного договора?

Для сторон обязательно потребуются:

  1. Паспорта каждого участника сделки;
  2. Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок земли от прежнего владельца;
  3. Кадастровый паспорт на земельный участок.
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на постройки и иные объекты, расположенные на приобретаемом участке.

Подписывать документы необходимо по факту оценки реализуемого участка земли, иногда независимой экспертизы дома, согласования всех юридических нюансов, важных моментов, предшествующих заключению сделки.

Как правильно составить соглашение на передачу денег?

Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:

  1. Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
  2. В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
  3. Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
  4. Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
  5. Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).

Заверять нотариально или нет?

В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.

Требования, предъявляемые к задатку

  1. В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма.

    Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);

  2. Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
  3. Задаток передается:
    • в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
    • как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
    • как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.

По каким условиям он передается?

  • деньги, вносимые как задаток при приобретении недвижимости, засчитываются в основной платеж и уже являются частичной оплатой за недвижимость;
  • переданные продавцу средства не возвращаются покупателю, а остаются, в случае неисполнения последним своих обязательств, прописанных в заключаемом договоре;
  • прекращение заключенного предварительного соглашения по причинам, не зависящим от обеих сторон, либо в результате взаимного соглашения, обязывает стороны осуществить возврат всех переданных им денежных средств.

Задаток или авансовый платеж – обязательный этап, предшествующий полноценному заключению договора купли-продажи земельного участка либо загородного дома. Внесенные средства являются гарантией надлежащего исполнения обязательств каждым из заинтересованных лиц.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kakoy-razmer-avansa-zadatka-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.