Какой налог взимается с продажи недвижимости

Содержание

Налоги при продаже недвижимого имущества

Какой налог взимается с продажи недвижимости

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.

Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.

Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.

Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.

Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.

При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.

В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.

На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.

В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем.

Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.

Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб.

и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Во всех остальных случаях, если вы в отчетном году продали дом или квартиру, обязаны подать налоговую декларацию. Для этого мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту: бухгалтеру или налоговому консультанту. Обратите внимание, что форма декларации часто меняется, и нередко даже на сайте налоговой службы представлена устаревшая форма, которую в инспекции не примут.

При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Ставка налога на доходы — 13% для налоговых резидентов, 30% — для налоговых нерезидентов. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. С 2019 года налоговые нерезиденты также применяют вышеуказанные льготы при продаже недвижимости.

Несмотря на то что данная норма действует с 2019 года, период приобретения недвижимости нерезидентом не важен, так как налоговые нормы, улучшающие права налогоплательщика, как правило, имеют обратную силу (в данном случае это прямо закреплено в законе), в отличие от норм, устанавливающих более невыгодные, отрицательные последствия для налогоплательщиков, которые не распространяются на взаимоотношения до вступления их в силу.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e2ab01c9a79476e144161aa

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

Какой налог взимается с продажи недвижимости

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п.

4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога

Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году – до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: https://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

Какой налог взимается с продажи недвижимости

Если Вы продали квартиру, то, по общему правилу, Вамнеобходимо рассчитать и заплатить налог на полученный доход. С какой суммыплатится налог с продажи квартиры? И какая сумма не облагается налогом припродаже квартиры? На эти и другие вопросы, которые интересуют граждан, продающихнедвижимость, ответим в нашей публикации.

Прежде чем выяснить, с какой суммы берется налог с продажи квартиры, следует узнать, возникает ли вообще обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в Вашей ситуации. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.

1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В различных ситуациях минимальный предельный срок владения может быть 3 или 5 лет.

И, если Вы продали квартиру, которая была в Вашей собственности более 5 лет, вопрос о расчете НДФЛ (с какой суммы нужно платить налог с продажи квартиры) Вас не должен волновать. Чтобы выяснить, была ли квартира в Вашей собственности более или менее минимального предельного срока владения необходимо знать, с какого момента считается срок владения продаваемой квартирой.

Например, при продаже полученной в наследство квартиры срок владения будет считаться не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты смерти наследодателя.

Сумма,облагаемая налогом при продаже квартиры, и кадастровая стоимость

По общему правилу налог составит 13 % от полученного припродаже квартиры дохода.

Чтобы у продавца недвижимости не было соблазназанизить в документах стоимость продаваемой квартиры для уменьшения суммыподоходного налога, в Налоговом кодексе предусмотрели правила определенияналоговой базы для расчета НДФЛ при продаже недвижимости.

Ответ на вопрос, какаясумма облагается налогом при продаже квартиры, дается в том числе и в статье214.10 НК РФ. Указанная в документах стоимость, по которой продается квартира, сравниваетсяс кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объектанедвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применениюс 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация переходаправа собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случаеобразования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на датуего постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающийкоэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажиэтого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной напонижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объектанедвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Таким образом, чтобы определить, с какой суммы платится налогс продажи квартиры, нужно сравнить

  • стоимость квартиры подоговору
  • и умноженную на коэффициент0,7 кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, в котором квартирапродается.

Отметим, что законом Субъекта Российской Федерации вплоть донуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектовнедвижимого имущества может быть уменьшенразмер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 НК РФ.

Какая суммане облагается налогом при продаже квартиры?

О сумме продажи квартиры, не облагаемой налогом, можно узнатьиз статьи 220 НК РФ.

Вы вправе уменьшить налоговую базу для расчета НДФЛ припродаже квартиры на сумму:

  • имущественного вычета припродаже недвижимости
  • или фактическипроизведенных и документально подтвержденных расходов, связанных сприобретением недвижимости.

Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляетсяв размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажиквартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимальногопредельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

То есть при продаже квартиры не облагается налогом сумма 1млн. руб.

Пример 1

В начале2020 года гражданин купил квартиру, а в конце 2020 года — продал. По документамстоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб.Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб.(кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн.

руб. * 0,7)) большестоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажиквартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При примененииимущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажиквартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).

В том случае, если Вы можете документально подтвердить Ваши расходы на покупку квартиры, при расчете НДФЛ с продажи квартиры вместо применения имущественного вычета в 1 млн. руб. возможно будет более выгодно учесть расходы на приобретение недвижимости.

С какой сумма не платится налог с продажи квартиры в этом случае? Вы не будете платить налог с непосредственно стоимости покупки квартиры, а также, например, с суммы расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья (о том, какие расходы учитываются при расчете налога с продажи квартиры, можно узнать здесь).

Пример 2

В 2020 годугражданин купил квартиру за 5 млн. руб. Через несколько месяцев ему срочнопонадобились деньги, и квартира была продана за эту же сумму. Платить налог припродаже квартиры в этом случае не нужно, так как полученный доход равен расходамна приобретение квартиры (однако, подавать декларацию в этом случаенеобходимо).

С какой суммы платится налог при продаже квартиры, если квартирупродали дороже, чем купили? Налогообложению в этом случае подлежит не вся сумма дохода отпродажи квартиры, а только разница между доходом, полученнымналогоплательщиком, и расходами по приобретению этой квартиры.

Пример 3

В начале2020 года мужчина приобрел квартиру за 6 000 000 руб., в конце этого же года онпродал ее за 7 500 000 руб. (кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020года ниже стоимости квартиры по договору купли-продажи). Получать вычет в сумме1 млн. руб.

в данном случае невыгодно, поэтому для расчета подоходного налогамужчина решает уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, связанные с ееприобретением. В начале 2021 года мужчина подает декларацию, согласно которой налогк уплате составит 195 000 руб.

((7 500 000 – 6 000 000)* 13 %).

Таким образом, чтобы определить, с какой суммы берется налогс продажи квартиры, необходимо

  • сравнить сумму доходов отпродажи квартиры с кадастровой стоимостью жилья с учетом понижающегокоэффициента;
  • применить имущественныйналоговый вычет 1 млн. рублей или учесть расходы на приобретение квартиры.

Выше даны упрощенные примеры расчета налога при продажеквартиры. В случае продажи квартиры

  • в долевой собственности,
  • в совместной собственности,
  • с детскими долями

расчет 13 % с продажи квартиры немного усложняется.

С какойсуммы не платится налог при продаже квартиры, если она получена в наследствоили договору дарения?

При продажеквартиры, полученной в результате наследования или по дарственной, и котораябыла в собственности менее минимального предельного срока владения, Вы можетеполучить вычет в размере 1 млн. руб. А в отношении доходов, полученных начинаяс налогового периода 2019 года, можно применить такие нормы Налогового кодекса.

Если приполучении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налогв соответствии с пунктами 18 и 18.

1 статьи 217 НК РФ не взимается, приналогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываютсятакже документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) наприобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем(дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренныхподпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ.

Припродаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмезднойоснове или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправеуменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величинудокументально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен иуплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Из публикации Вы узнали, с какой суммы  платится налог при продаже квартиры, — 13 %берется с суммы доходов или кадастровой стоимости с учетом понижающегокоэффициента. То, какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры,зависит от того, решите Вы применить имущественный налоговый вычет вмаксимальном размере 1 млн. рублей или уменьшить налоговую базу на расходы поприобретению квартиры.

Источник: https://just-ice.info/2020/11/23/kakaya-summa-prodazha-kvartira-nalog/

Налог с продажи квартиры: нужно ли его платить и в каких случаях, как рассчитать НДФЛ с продажи недвижимости

Какой налог взимается с продажи недвижимости

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

С наступлением 2020 года произошли изменения в налоговом законодательстве. Введены новые правила уплаты НДФЛ, отменяющие прежние. Теперь у большинства граждан возникают вопросы: какой налог с продажи квартир нужно платить, как он рассчитывается и всегда ли продажа жилья облагается налогом.

Читать нас в Яндекс.Новостях

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.
Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.

На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.

Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.

Что такое минимальный срок владения

Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Последние изменения

В 2020 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.

Это правило будет применено, если квартира:

  • получена по купле-продаже до 01 января 2016 года.
  • получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
  • в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.

Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.

Срок уплаты налога

Если объект недвижимости продан, его бывший владелец обязан подать в ФНС форму 3-НДФЛ. Сделать это надо до 30 апреля будущего года на сайте налоговой службы или через Госуслуги.

Необходимые документы

Чтобы уплатить налог от продажи квартиры нужно подать в налоговую 3-НДФЛ. Для этого понадобятся:

  • паспорт и его копия;
  • документы купли-продажи;
  • расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег;
  • документы, подтверждающие право собственности.

В случае применения формулы «доходная часть минус расходная» важно подтверждение расходов — банковские квитанции, товарные и кассовые чеки.

Затем нужно корректно оформить декларацию (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году), приложить к ней копии остальных бумаг и передать в территориальный отдел ФНС.

Скачать заполненный образец 3-НДФЛ

Как производится расчет налога с продажи квартиры

Чтобы объяснить, как производится расчет налога с продажи, приведем примеры:

Недвижимость купили в 2019 году за 4 млн и в этом же году продали за 5 млн. Значит доход продавца — 1 млн рублей. Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.

Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили. Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.

Как избежать уплаты налога

Есть три способа:

  1. Подождать три или пять лет в зависимости от ситуации.
  2. Установить цену не более 1 млн рублей. Тогда можно применить налоговый вычет.
  3. Продать по цене покупки. Нужно сохранить документы, которые подтвердят расходы. Тогда их можно будет зачесть и уменьшить облагаемую налогом базу.

Как заплатить меньше

Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:

  • учесть средства, которые были потрачены на покупку;
  • применить вычет в 1 млн рублей;
  • воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.

Воспользоваться вычетом в 1 млн

НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.

При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.

Рассмотрим вычет на примере:

Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.

Зачесть затраченные средства

НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:

  • затраты на отделку и строительство;
  • оплату ДДУ;
  • стоимость квартиры при покупке.

Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.

Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.

Рассмотрим этот вычет на примере:

Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:
От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.

От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.

Вернуть налог при покупке другой недвижимости

При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:
Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).

Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.

Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.

Порядок получения

Что нужно сделать:

  • заполнить декларацию по налогам до конца года;
  • подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.

Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:

  • кассовые ордера на приход;
  • расписки о том, что продавец получил деньги;
  • выписки из банка;
  • соответствующие чеки.

Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии. Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.

Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.

Стоит ли использовать занижение стоимости в договоре купли-продажи

Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.

Если квартира в долевой собственности

Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:

Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е. по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.

Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.

Если владелец продает только свою долю, ему следует:

  • получить согласие совладельцев;
  • оформить ДКП только на свою долю;
  • перечислить налог с суммы в договоре;
  • воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.

Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.

Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):

Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.

Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона. Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.

Налог при продаже квартиры по договору долевого участия

При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.

Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог платить не требуется.

Заключение

Государство рассматривает сумму, который получает продавец недвижимости, как доход. Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога. Эту сумму можно уменьшить или вовсе избежать уплаты налога, если заранее разобраться с изменениями в федеральном законе. Так можно продать квартиру с выгодой для себя.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-nalog-s-prodazhi-kvartiry-kak-rasschitat-i-komu-mozhno-ne-platit-172277.html

Налог с продажи недвижимости для физических лиц в 2019 году (собственность менее 3 и 5 лет)

Какой налог взимается с продажи недвижимости

Меню

X

Любой гражданин – налоговый резидент Российской Федерации обязан уплачивать все необходимые налоги в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации. Самым распространенным налогом для физических лиц является НДФЛ. Налог на доходы физических лиц подразумевают различные категории получения прибыли, в том числе, и прибыль с продаж.

Именно об этом виде налога поговорим подробнее в данной статье. Разберем, в каком размере необходимо уплачивать налог с продажи недвижимости физическим лицам. Выясним, является ли ставка фиксированной, или же зависит от определенных нюансов. А так же опишем исключения в уплате налога с продажи недвижимого объекта, который находился в собственности владельца менее 3 (или 5) лет.

Характеристика налога на доходы физических лиц в Российской Федерации

Аббревиатура «НДФЛ» расшифровывается как «налог на доходы физических лиц. В Сокращенно его еще называют подоходный налог. Плательщиками налога являются как граждане России, так и иностранные граждане – налоговые резиденты Российской Федерации.

В 2019 году россияне обязаны уплачивать налоги со следующих доходов:

  • от заработной платы;
  • от продажи имущества, находящейся в собственности менее 3 (или 5) лет;
  • от прибыли, получаемой при сдаче недвижимости в аренду;
  • от различного рода выигрышей;
  • от принятия наследства (в некоторых случаях).

В случае дарения, НДФЛ платит не субъект отчуждаемого имущества, а субъект принимающий дарение. Закон объясняет это тем, что одариваемый получает доход в натуральной форме – в виде квартиры. Одаряемый, в данном случае, обязан оплатить фиксированную ставку по налогу физических лиц, а именно: 13%. К слову, для нерезидентов эта ставка составляет 30%.

Исключением в уплате налогов по сделке дарения является сделка между близкими родственниками:

  • Между супругами
  • Между родителями и детьми (в том числе, законно усыновленными)
  • Дедушкой/бабушкой и внуками
  • Братьями и сестрами (в том числе, неполнородными, то есть, с одним общим родителем).

Граждане, которые получили доход от продажи недвижимого имущества, должны подать декларацию в форме 3-НДФЛ в срок, не позднее 30 апреля следующего года.

То есть, если сделка по продаже имущества произошла 17 марта 2019 года, то гражданин, получивший прибыль от продажи, обязан задекларировать свой доход до 30 апреля 2020 года.

А оплатить НДФЛ нужно будет не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход от сделки по продаже имущества.

Следует знать! Физические лица должны декларировать свой доход от продажи имущества самостоятельно. Не нужно ждать никаких уведомлений от налоговой инспекции. Незнание о данном правиле не освобождает налогоплательщика от ответственности.

Особенности уплаты НДФЛ при владении объектом недвижимости менее 3 (менее 5) лет, или когда заключать сделку продажи, дабы избежать налогов?

В соответствии с Законами Российской Федерации, а именно, Налоговым Кодексом, налоговый резидент обязан оформить налоговую декларацию по доходам при продаже недвижимости, корой владел менее 3 лет.

Если объект недвижимости был приобретен, и право на него было зарегистрировано до 1 января 2016 года, тогда, ее можно будет продать спустя 3 года владения без уплаты налога.

Например, если гражданин РФ приобрел квартиру 16 мая 2015 года, то после 17 мая 2018 года он сможет продать ее, не оформляя налоговой декларации.

В соответствии со статьей № 217.1 Налогового Кодекса Российской Федерации, «доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».

А если гражданин зарегистрировал права собственности на недвижимость после 1 января 2016 года, то, в этом случае:

  • Если недвижимость «досталась» текущему владельцу по договору ренты, по программе приватизации, по договору дарения или при получении наследства, продать объект, не платя НФДЛ, можно будет по истечении 3 лет. То есть, например, если резидент зарегистрировал квартиру себе в собственность по программе приватизации 20 апреля 2016 года, то продать ее без обязательства уплаты НДФЛ он сможет после 21 апреля 2019 года;
  • При приобретении недвижимости с помощью сделки купли-продаже, продать объект, не платя налог, можно будет лишь спустя 5 лет законного владения. То есть, купленную в 2016 году квартиру без уплаты налогов можно будет продать не ранее, чем в 2021 года.

Особое внимание нужно уделять дате регистрации! 5 лет (или 3 года) отсчитываются именно от даты регистрации права собственности!

Кстати, эти законные правила касаются и сделок долевого участия. То есть, не важно, что договор долевого участия был заключен намного раньше, нежели было получено государственное свидетельство о регистрации права собственности на жилье. Все равно, вышеупомянутые правила распространяются и на данный вид приобретения недвижимости.

Законные способы уменьшения НДФЛ

  1. Законно уменьшить НДФЛ можно путем налогового вычета.

    Налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база для уплаты налога. В Налоговой системе Российской Федерации предусмотрены стандартные (статья № 218 НК РФ), имущественные (статья № 220 НК РФ), социальные (статья № 219 НК РФ) и другие налоговые вычеты.

    Размер налогового вычета при продаже имущества может быть разным:

    • Равным 1 миллиону рублей — при реализации жилой недвижимости и земельных участков. Например, жилой дом с земельным участком был приобретен резидентом Российской Федерации в 2013 году. А продан в 2015 году. Соответственно, при уплате налога бывший владелец дома может уменьшить налоговую базу на 1 миллион рублей, воспользовавшись правом на налоговый вычет. В этом случае налог будет исчисляться таким образом: (стоимость продажи. руб. – 1.000.000 руб.)*13%.
    • 250 тысяч рублей при продаже прочего имущества (нежилых помещений, автомобилей). Рассчитывается аналогично первому примеру (с 1 млн. руб).

    Налоговый, или имущественный вычет, доступен исключительно для резидентов Российской Федерации.

  2. По статистике юридических консультаций, многие граждане пытаются «обойти» уплату налогов при продаже объекта недвижимости, который был в их владении менее 3 (или 5) лет. Фактически, такой способ существует – это дарение. Однако же «даритель» в данном случае рискует остаться без денег, ведь после подписания договора в нотариальной конторе, получатель недвижимости может просто отказаться от передачи денежных средств.

    Всем известно, что умышленное нарушение Законов страны является уголовно наказуемым преступлением. А, пытаясь сэкономить на уплате налогов, недобросовестный гражданин рискует не только получить законное наказание, но и безвозвратно лишиться недвижимости.

  3. Уменьшить налоговую базу на расходы, которые понес собственник при покупке недвижимого имущества. В этом случае, налог будет рассчитываться от разницы между доходом от продажи квартиры и ее первоначальной стоимостью. Например, собственник продаваемого жилья в свое время купил его за 5 млн. рублей, а продает за 7 млн. рублей. Тогда налог будет рассчитываться таким образом: (7-5) млн. руб * 13% = 260.000 рублей.

    Внимание! Налогоплательщик имеет право воспользоваться лишь одним вариантом сокращения налоговой базы и только по одному продаваемому объекту!

  4. Продажа квартиры по заниженной цене. Данный способ очень распространен среди резидентов страны, однако с годами он потерял всякий смысл, так как у недвижимости появилась кадастровая стоимость.

    Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, которая определяется специализированными организациями – независимыми оценщиками. Кадастровая стоимость приближена к рыночной стоимости жилья.

    Поэтому, сейчас, если реальная стоимость квартиры по договору купли-продажи окажется меньше 70% кадастровой стоимости, то налог будет считаться по полной стандартной программе.

    Кадастровую стоимость продаваемого недвижимого имущества определяют на дату 1 января 2016 год.

  5. Чтобы избежать уплаты налога при дарении недвижимости между не близкими родственниками, многие пользуются такой, вполне законной, схемой. Например, родной дядя племянницы желает подарить ей квартиру на совершеннолетие. Однако при осуществлении прямой сделки дарения, племяннице придется уплатить соответствующий налог. Во избежание этого дядя может сначала подарить данную квартиру своей родной сестре, а затем его сестра подарит принятый ею в дар объект недвижимости своей дочери.

    Однако не стоит забывать тот факт, что такие сделки отслеживаются по Закону, и если 2 договора дарения будут произведены в течение недели, сделки будут считаться официально неправомерными.

Влияние фиксированных законных сроков владения жилья на приобретение недвижимости в инвестиционных целях?

Уже в конце 2015 года, экономические эксперты и финансовые аналитики задумались, каким образом нововведение отразится на спросе жилья в целом, и покупке недвижимости в инвестиционных целях?

Теперь покупка недвижимого жилья чисто в инвестиционных целях становится не очень-то выгодной. То есть, схема «купить дешево, а через время, продать по-дороже» не целесообразна, так как во избежание уплаты налогов, инвестором (частным лицам) придется ждать 5 лет. А это не малый срок, учитывая, нестабильность макроэкономической и микроэкономической экономической ситуации в настоящее время.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/nedvizhimost-v-sobstvennosti-menee-3-5-let-kakoj-nalog-nado-platit-pri-prodazhe-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.